Mietrecht - Mietvertrag - Immobilien - Wohnungen und WG Zimmer

Allgemeines zum Thema "WG" Wird eine Wohnung an mehrere Personen vermietet, stellt sich die Frage, in wieweit das Auswechseln einzelner Mieter (als Mitglieder einer Wohngemeinschaft) zulässig ist. Aus dieser Frage ergeben sich sowohl für den Vermieter als auch die Mieter weitergehende Konsequenzen. Da der historische Gesetzgeber des BGB diese in der heutigen Vertragspraxis häufig auftretende Frage nicht als regelungsnotwendig erkannt hat, lässt sie sich nur wie folgt durch Auslegung des Mietvertrags beantworten. Entscheidend ist hierbei, ob der Vermieter an bestimmte Personen bzw. an eine bestimmte Personengruppe oder nur an eine bestimmte Personenzahl vermietet hat.
Legt der Vermieter auf bestimmte Personen besonderen Wert oder macht er gegen die mit einem Wechsel verbundene Unruhe und Unsicherheit ausdrücklich Bedenken geltend, ist davon auszugehen, dass ein Wechsel der Mieter nicht zulässig ist.
Aber auch für den Fall, dass im Mietvertrag nur eine bestimmte Personengesamtzahl festgelegt wurde, müssen die wohnberechtigten Personen (der Wohngemeinschaft) grundsätzlich namentlich aufgeführt werden. Geschieht das nicht, muss auf andere Weise klargestellt werden, wer Mieter ist und wie sich der Kreis und die Zahl der wohnberechtigten Personen bestimmt. Ist selbst durch Auslegung nicht zu klären, wer der Mieter sein soll, fehlt es an einem gültigen Mietvertrag.
Die Zulässigkeit des Auswechselns von Mietern im Rahmen der zulässigen Gesamtpersonenzahl kann nun von vorneherein im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden. Es ist aber für den Fall, dass das nicht geschehen ist, auch eine schlüssige Vertragserweiterung möglich, d.h. die Zulässigkeit muss nicht notwendiger Weise schriftlich im Vertrag fixiert sein. Dies ist insbesondere in Betracht zu ziehen, wenn der Vermieter an eine Wohngemeinschaft vermietet, deren Zusammensetzung aufgrund des Status der Mieter (z.B. bei Studenten, Gastarbeitern) fluktuiert. Genauso wird man einer Wohngemeinschat einen Anspruch auf Auswechslung ihrer Mitglieder gewähren müssen, wenn der Vermieter jahrelang einem Wechel von Mitgliedern in der Wohngemeinschaft nicht widersprochen hat, auf Mieterseite ein wichtiger Grund vorliegt und die Belange des Vermieters - auch was die Sichersellung der vollständigen und pünktlichen Mietzinszahlung anbelangt - nicht berührt werden. So muss der Vermieter beispielsweise einen Wechsel nicht hinnehmen, sofern ihm der Nachfolger aus Gründen, die in dessen Person liegen, unzumutbar ist.
Zu beachten ist jedoch in jedem Fall, dass von den Mietern die vertraglich vereinbarte Gesamtpersonenzahl nicht überschritten werden darf.
Wird nun das Auswechseln einzelner Mitglieder einer Wohngemeinschaft als zulässig angesehen, muss der Vermieter den durch die Vielzahl und den gelegentlichen Wechsel der Bewohner verursachten größeren Verschleiß, vermehrten Lärm und unsachgemäßere Pflege in Kauf nehmen, darüber hinausgehende Störungen aber nicht, auch wenn sie sich aus der Eigenart einer Wohngemeinschaft ergeben.
Weiterhin gilt, dass, wenn in der Wohngemeinschaft weder Personen noch Namen genannt werden, mit dem Ausscheiden aus der Wohngemeinschaft auch die Verpflichtung, künftige Mietzahlungen zu entrichten, endet. Sofern das ausgeschiedene Mitglied jedoch als Mitmieter genannt ist, haftet es weiterhin auf Zahlung der Miete, es sei denn, der Vermieter entlässt es ausdrücklich, oder durch schlüssiges Verhalten ( Streichung oder Namenswechsel im Mietvertrag) aus dem Vertrag.
Hat der ausscheidende Mitmieter an den Vermieter eine Kaution, Mietvorauszahlung oder einen Finanzierungsbeitrag für die Wohngemeinschaft geleistet, so hat er gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Rückzahlung etwa nicht verbrauchter Teile, sondern muß sich deswegen mit den übrigen Mitmietern auseinandersetzen.

Zeitmietvertrag Hierunter versteht man nach § 564c BGB (alte Fassung) ein Mietverhältnis, dass lediglich für eine bestimmte Zeit eingegangen wird.Während seiner Laufzeit kann er grundsätzlich weder vom Vermieter noch vom Mieter gekündigt werden. Man unterscheidet den einfachen Zeitmietvertrag vom qualifizierten Zeitmietvertrag.

Nach § 564c Abs 1 Satz 1 BGB (alte Fassung) kann man beim einfachen Zeitmietvertrag, um das Mietverhältnis aufrecht zu erhalten, bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit schriftlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Der Vermieter kann solch ein Fortsetzungsverlangen nur aufgrund eines gesetzlich anerkannten Kündigungsgrundes ablehnen.
Eine Besonderheit stellen hierbei Zeitmietverträge mit Verlängerungsklausel dar, da sie praktisch wie unbefristete Mietverträge zu behandeln sind.
§ 564c Abs 2 BGB (alte Fassung) regelt den qualifizierten Zeitmietvertrag.

Seine Wirksamkeit ist an folgende Voraussetzungen gebunden:

1. Das Mietverhältnis beträgt höchstens fünf Jahre, wobei die Vertragsdauer genau bestimmt sein muss; 2. Bei Vertragsanschluss muss der Vermieter schriftlich mitgeteilt haben, daß er nach Ablauf der Mietzeit

a) die Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine
Familienangehörigen nutzen will (Eigenbedarf) oder
b) das Haus abreißen (mit Genehmigung!) oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder
c) die Räume mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet hat und er nach Ablauf der Mietzeit die Räume an einen anderen Mitarbeiter überlassen will.

Nach § 564c Abs.2 Satz 2 (alte Fassung) muss der Vermieter drei Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich mitgeteilt haben, dass seine ursprüngliche Verwendungsabsicht noch besteht. Wird nur eine der genannten Bedingungen nicht erfüllt, so ist der echte Zeitvertrag wie ein einfacher Zeitvertrag zu behandeln.

Wenn sich die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung der Räume ohne sein Verschulden verzögert oder wenn der Vermieter nicht drei Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich mitteilt, dass seine Verwendungsabsicht noch besteht, kann die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden (neu befristeten) Zeitraum verlangt werden.